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屡入股地王项目加重债务负担 滨江集团推跟投计划拓资金来源

日期:2022年05月30日

       北京报道, 2018年上半年, 杭州滨江房地产集团有限公司(滨江集团002244.SZ)销售额达到405.5亿元。 虽然距离实现1000亿元的年度目标还有差距, 但房地产行业下半年趋于落户。 特点,

1000亿似乎并不难。 似乎一切都在按计划进行。 然而, 滨江集团上半年的股权销售仅为179.4亿元, 尚未达到销售额的一半, “含金量”严重不足。 2016年以来, 滨江集团明显加快了征地步伐。 当年中标地块12块, 建筑面积约160.81万平方米, 同比增长54.2%。 2017年, 滨江集团新增土地储备16个, 总建筑面积220.45万。 平方米, 同比增长37.1%。 今年上半年, 滨江集团新增土地储备12个, 正赶上2017年的趋势。随着土地储备的增加, 滨江集团的负债也越来越重。 截至今年3月末, 其负债总额为504.67亿元, 较2017年末增加65.83亿元。2016年末、2017年末和2018年3月末, 负债率分别为 滨江集团占比分别为68.24%、72.84%和75%, 呈逐步上升趋势。 为拓宽融资渠道, 滨江集团设立3类基金吸引员工入股。 刚刚过去的6月, 滨江集团两次拿地, 总成本41亿元。 6月15日, 滨江集团旗下杭州滨兴企业管理有限公司以27.48亿元中得小政初初(2018)18号地块国有土地使用权。 楼面价24390.20元/平方米, 溢价率为41.8%。 . 仅仅一周后, 滨江集团就以13.51亿元中标湖州市太湖度假区长田洋单元TH-06-03-02地块。 这只是滨江集团近年来征地的一个缩影。 2017年9月, 滨江集团联合保利房地产开发有限公司、杭州月茂企业管理有限公司以约60亿元的价格中标杭州正川[2017]59号地块。 , 楼面价格高达每平方米44460元, 是当时杭州住宅用地单价的最高纪录。 此外, 滨江集团还曾两次投资信达地产在杭州的地王项目。 2016年5月, 信达以123.18亿元的价格拿下杭州奥体中心地块, 杭州地王的地位没有动摇。 2016年10月, 信达引入滨江集团和融创。 根据滨江集团当时发布的公告, 股权比例方面, 信达占50%, 滨江集团占10%, 融创占40%。 滨江集团向项目公司提供的资金资助不超过14亿元。 2016年5月, 滨江集团与信达签署合作协议, 共同开发南兴机组B-02地块, 滨江集团持股20%。 2016年初土地为信达以34亿元的价格中标,

折合楼面价36680元/平方米。 频繁的土地收购和项目公司的股权增加了滨江集团的债务负担。 2015年至2017年, 滨江集团总负债分别为312.95亿元、338.12亿元和438.84亿元。 今年一季度, 滨江集团新增负债65.83亿元, 负债总额达504.67亿元。 2017年末, 滨江集团仍有货币资金95.81亿元。 截至今年3月底, 已大幅减少至66.27亿元, 减少近30亿元。 滨江集团表示, 主要原因是报告期内支付土地款、项目投资等经营活动现金流出较大。 根据联合资信给出的评估报告, 截至2017年底,

滨江集团共有10个在建项目, 总建筑面积315.58万平方米, 预计总投资386.42亿元 . ,

公司面临一定的资本支出压力。 2017年以来, 滨江集团已拿下30多块土地, 2018年将开工建设。届时, 在建项目预计总投资额将大幅增加, 待投入资金也将增加, 这可能会进一步增加。 滨江集团的债务负担。 今年一季度,

滨江集团经营活动现金流出134.16亿元, 为上年同期的5.7倍, 经营活动现金流入30.96亿元, 同比减少5.7亿元。 35.66%。 经营活动产生的现金流量净额高达103.21亿元。 同时, 其投资活动产生的净现金流也为负数。 为支持经营, 滨江集团一季度筹资112.07亿元。 启动跟投计划 为拓宽融资渠道, 滨江集团启动跟投计划。 7月2日, 滨江集团推出《千亿腾飞幸福共享计划管理办法》, 计划试行期至2019年12月31日。根据计划, “万家公司基金”三只有限合伙基金 、“海岸公司基金”和“集团总部基金”将按员工部门设立, 基金投资于万家公司经营的项目和海岸公司经营的项目, 投资金额按一定比例计算 集团公司土地出让金在项目公司相应投资中的比例不超过10%, 单个参股员工在项目公司的持股比例不超过1%, 三只基金投资于项目 以认购相应股本和股东借款的形式, 按股权比例参与项目利润分配, 并按比例收取利息 e 股东贷款部分。 适用于2018年7月1日前未首次开业且由集团运营的项目, 不包括杭州10%预留土地项目; 未投入该项目的部分资金可供本集团使用, 按7%计息。 此外, 该计划不适用于公司董事、监事和高级职员。
        对此, 科瑞指出, 滨江集团试点的激励计划将这三笔有限合伙基金投资到公司的交易项目中, 可以调动员工的积极性, 形成利益共享。二是在当前融资环境趋紧的情况下, 利用激励计划拓宽融资渠道, 从而促进征地, 加快项目开工建设, 缩短项目开发周期, 为未来业绩冲刺打下良好基础。 合作发展“踩雷” 为了不被资金束缚, 大规模开发项目, 滨江集团已经开始实施合作发展战略。 在 2017 年新增的 16 个地块中, 只有 3 个为 100% 股权, 其余均在或低于 51%。 2017年主要出售和落户的14个项目中, 只有3个项目的股权比例达到100%。 虽然销售面积达到88万平方米, 但滨江集团的实际收入仅为33.28万平方米。 正因如此, 虽然滨江集团2017年实现销售额615亿元, 但其股权销售额仅为260亿元, 不足一半。
        同样, 今年上半年,

其销售额突破400亿元, 而股权销售额仅为179.4亿元。 滨江集团的合作发展模式并非一帆风顺。
        4月20日, 滨江集团宣布, 决定退出一年多前与安源控股共同开发的深圳市龙华区安丰工业区城市更新改造项目。 同时, 安源控股需返还融资本金11.6亿元。 同时, 因安源控股未能提供令滨江集团满意的还款方案, 后者将前者告上法庭。 此事引发深交所查询。 对于安源控股信托贷款的担保风险, 滨江集团回复称, 安源控股短期流动性较为紧张, 不具备短期履行回购信托计划和偿还信托贷款的能力。 但由于在担保措施中, 滨江集团享有优先权的三座水电站和深圳、昆明两处房产保守估计价值约12.43亿元, 上述优先权基本可以覆盖违约债权和 利益。 针对资金筹措、未来发展战略等问题, 记者向董事会秘书办公室发送采访提纲, 截至发稿尚未收到回复。

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